Beschreibung:
Potenzialstudie zur gewerblichen Verdichtung und städtebaulichen Aufwertung im Gewerbegebiet - Potenzialstudie zur gewerblichen Verdichtung und städtebaulichen Aufwertung im Gewerbegebiet\
1. Anlass, Zielstellung\
Der Bezirk Pankow ist mit fast 408.000 Einwohnern (Stand 2019) der bevölkerungsreichste Bezirk von Berlin und als Wohnstandort auch zukünftig attraktiv. Angesichts des kontinuierlichen Bevölkerungswachstums und den damit verbundenen Anforderungen und Entscheidungen zu Wohnbaustandorten und Standorten für Gemeinbedarfseinrichtungen sind die gewerblichen Flächen- und Gebäudenutzungen einem zunehmenden Konkurrenzdruck ausgesetzt. Die steigende Nachfrage birgt zugleich die Gefahr von Verdrängungsprozessen, die sich u.a. durch Umnutzungen gewerblicher Strukturen z. B. zu Wohnen, Einzelhandel oder sozialen Infrastrukturen (z.B. zur Flüchtlingsunterbringung) ausdrücken.\
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Um die wirtschaftliche Standortattraktivität des Bezirks zu erhalten und zu stärken, gewerbliche Flächen planungsrechtlich zu sichern und für die wirtschaftliche Nutzung zu optimieren, erhält der Bezirk finanzielle Mittel aus dem GRW-Regionalbudget für den Zeitraum 2019-2022. Inhaltliche Grundlage hierfür ist das Gewerbeflächenentwicklungskonzept des Bezirks von 2015 als abgestimmter Handlungsrahmen im Sinne einer gewerblichen Bereichsentwicklungsplanung, in dem Vertiefungsbereiche und Entwicklungsräume der wirtschaftlichen Entwicklung herausgearbeitet wurden. Das übergreifende Ziel ist die Sicherung der vorhandenen Gewerbestandorte und deren Entwicklungsmöglichkeiten. Durch verschiedene planungsrechtliche, infrastrukturelle und konzeptionelle Maßnahmen sollen die guten Standortbedingungen erhalten werden und die Entwicklungspotenziale der Flächen und Unternehmen gewährleistet werden.\
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Ein wichtiger innerstädtischer Gewerbestandort ist das Gebiet Storkower Straße, das auch bedingt durch den hohen Flächendruck einer zunehmenden Verdrängung des ansässigen Kleingewerbes durch andere Nutzungen ausgesetzt ist. Somit ergibt sich für das Gewerbegebiet die Aufgabe, die bestehenden gewerblichen Nutzungen zu sichern und weiterzuentwickeln, gewerbliche Nachverdichtungspotenziale zu beleuchten und städtebauliche Optimierungen und Neustrukturierungen zu skizzieren.\
Mit Ausarbeitung der Potenzialstudie soll ein Konzept zu den städtebaulichen Möglichkeiten der gewerblichen Verdichtung am Standort unter Berücksichtigung der Erschließungs- und baulichen Anforderungen der bereits ansässigen Gewerbetreibenden sowie unter Einbindung der Immobilieneigentümer erarbeitet werden. Damit wird das Ziel der nachhaltigen Sicherung und städtebaulichen Aufwertung des Gewerbestandortes verfolgt.\
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Das Büro für Wirtschaftsförderung beabsichtigt für die Aufgabe die vertragliche Bindung eines Dienstleisters mit ausgeprägter fachlicher Kompetenz.\
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2. Untersuchungsraum 1\
Das gesamte Gewerbegebiet Storkower Straße ist Gegenstand der Untersuchung. Das 24 ha große Gewerbegebiet ist durch Büro- und Dienstleistungsbetriebe, gewerblichen Fachhandel, Handwerksbetriebe und Clubs geprägt und als Standortlage in der kompakten Stadt klassifiziert. Derzeit ist ein Bebauungsplan zur Sicherung der gewerblichen Nutzung in Aufstellung (ohne den Bereich des großflächigen Einzelhandels).\
Der Bereich östlich und westlich der Storkower Straße ist in den 1970er Jahren entstanden und wird von Dienstleistungen geprägt. Hierzu zählen neben 'klassischen' Bürodienstleistern (z.B. Versicherungen, Banken, Immobilienvermittlung, Anwälte) auch Bildungseinrichtungen (private Träger), Handelsvermittlungen und gewerblicher Fachhandel (z.B. Laboreinrichtungen, Installationsbedarf) sowie unternehmensorientierte Dienstleister (z.B. Ingenieurgesellschaften, Büro- und Buchhaltungsservice, Datennetzwartung, Werbung). Diese befinden sich in überwiegend modernisierten sechs- bis zehngeschossigen Gebäuden aus den 70er und 80er Jahren. Daneben befinden sich hier sowohl Einrichtungen der Bezirksverwaltung als auch die Arbeitsagentur Nord. Neben den Bürogebäuden gibt es ein- und zweigeschossige Hallen, die überwiegend von kleinen Handwerks- / Produktions-betrieben und Handelseinrichtungen (z.B. Metallbau, Schlosserei, Baugewerbe, Raumausstattung) genutzt werden. An der Landsberger Allee ist das "Forum Landsberger Allee" nach 1990 entstanden. Am Syringenweg befindet sich ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb (Kaufland) in einem ehem. Lagergebäude.\
Aufgrund der engen stadträumlichen und strukturellen Verflechtungen sind die Beziehungen und Anknüpfungspunkte zu den angrenzenden Bereichen zu beachten.\
1 Quelle: Gewerbeflächenkonzeption 2015\
Kartenausschnitt Gewerbegebiet Storkower Straße\
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3. Aufgabenstellung und Leistungsbausteine\
Als Grundlage für eine nachhaltige Sicherung, städtebauliche Aufwertung und insbesondere gewerbliche Verdichtung des Gewerbestandortes ist die Vergabe einer Potenzialstudie für das Gewerbegebiet Storkower Straße beabsichtigt. Ziel ist es, unter Berücksichtigung bereits vorliegender Konzepte und planungsrechtlicher Unterlagen eine grundlegende Bestandsanalyse mit bestehenden und zukünftigen gewerblichen Bedarfen und Flächenanforderungen, Standortrahmenbedingungen und -erschließungen zu erarbeiten. Unter Beachtung der angrenzenden Bereiche und Nutzungen sind geeignete Varianten für die effektive Nutzung der vorhandenen Flächen und für die städtebauliche Neustrukturierung zu entwickeln sowie allgemeine und flächenscharfe Empfehlungen für Nachverdichtungen und für die Erhöhung von Flächeneffektivität und-effizienz aufzuzeigen. Im Ergebnis wird erwartet, dass für das gesamte Gewerbegebiet Erkenntnisse zur Bestandssituation vorliegen, daraus Nachverdichtungs- und städtebauliche Optimierungspotenziale abgeleitet werden und eine Vorzugsvariante zur Entwicklung des gesamten Areals skizziert wird. Damit wird das Ziel verfolgt, passgenau auf den steigenden Nutzungsdruck reagieren zu können und die konzeptionell-strategischen Grundlagen auch für die Aufstellung eines Bebauungsplans bzw. für die im Verfahren befindlichen Bebauungspläne zu schaffen.\
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Insbesondere geht es darum, Potenziale durch gewerbliche Nachverdichtung zu generieren, indem die Flächeneffizienz und die Flächeneffektivität erhöht werden. Dabei sind verschiedene Ansätze beispielhaft zu betrachten:\
effektive Verteilung der Erschließungsräume zur Einsparung von Kosten, Flächengewinnung und Bildung gemeinsamer Adressen,\
Nutzungsteilung bspw. großflächiger Stellplatzanlagen, Lagerflächen und Freiräume,\
bauliche Intensivierung mit Erweiterungsmöglichkeiten nicht nur in der Fläche, sondern auch in der Höhe, z.B. Stapelung von Nutzungen,\
Modernisierung zur nachfragegerechten Aufwertung von Büro- und Dienstleistungsgebäuden und deren Umfeld,\
Überlegung zu naturhaushaltlichen Belangen und Freiflächen (z.B. für Pausenbereiche).\
Die Zwischenergebnisse sind in Abstimmungsterminen mit den beteiligten bezirklichen Fachverwaltungen (Wirtschaftsförderung, Stadtplanungsamt, Umwelt- und Naturschutzamt, Straßen- und Grünflächenamt) vorzustellen und zu diskutieren. Hinweise und Anmerkungen sind zu protokollieren und im weiteren Prozess zu berücksichtigen. Im Rahmen des Angebots ist die geplante Vorgehensweise mit Abstimmungsprozessen und Terminplanung darzustellen.\
Die Aufgabenstellung umfasst die nachfolgend beschriebenen Leistungsbausteine.\
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3.1 Bestandsaufnahme und -bewertung für das Gesamtareal\
In die Bestandsaufnahme und -bewertung sind die untenstehenden aufgeführten Grundlagen einzubeziehen. Zudem soll die Bestandsaufnahme durch Anwendung geeigneter Untersuchungsmethoden (bspw. Unternehmensbefragung, Vor-Ort-Recherchen) erfolgen. Hierzu werden Vorschläge erwartet. Folgende Aspekte sind zu berücksichtigen:\
Standortrahmenbedingungen,\
o wirtschaftliche Entwicklung des Bezirks Pankow,\
o Wirtschaftsstrukturen, Schwerpunktbranchen und Cluster im Bezirk Pankow,\
o Allgemeine Entwicklungstrends /-prognosen für den Bezirk hinsichtlich Bevölkerungs-/Arbeitsplatzwachstum, Bedarfsentwicklung, Flächen- und Nutzungskonkurrenzen,\
o Übergeordnete Planwerke, Pläne und planungsrechtliche Situation hinsichtlich des Gewerbegebiets Storkower Straße,\
Sozioökonomische und wirtschaftliche Entwicklung im Gewerbegebiet Storkower Straße,\
o Arbeitsplatz- und Beschäftigtenentwicklung,\
o Wirtschaftsstruktur, Arbeitsstätten und Unternehmensentwicklung,\
o Geeignete Zuordnung der Arbeitsplätze und Beschäftigten nach Branchen, Wirtschaftszweige etc.,\
Nutzungsstrukturen,\
o Bestehende und geplante Nutzungen,\
o Eigentums- und Mietverhältnisse der aktuellen Nutzungen unter Berücksichtigung der aktuellen baurechtlichen Situation,\
o Vorhandene soziale Infrastrukturen,\
o Gemeinbedarfseinrichtungen, Nahversorgung, kulturelle / freizeitbezogene Infrastrukturen,\
o Angrenzende Nutzungen,\
Stadtstruktur und öffentlicher Raum,\
o bauliche Struktur und Bausubstanz / baukulturelle Situation,\
o Sanierungs- und Modernisierungsstand,\
o Städtebauliche Struktur und städtebauliches Erscheinungsbild, prägende, Gebäude, Sichtachsen,\
o Frei- und Grünflächen,\
Innere und äußere Erschließung / Verkehr,\
o Straßenverkehr und ruhender Verkehr,\
o ÖPNV,\
o Rad- und Fußverkehr,\
o Technische Infrastruktur (Wasser/Abwasser, Strom, Gas, Telekommunikation, Breitbandausstattung etc.),\
Bewertung der einzelnen Themen sowie zusammenfassende Bewertung mit Benennung von Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken,\
Darstellung der Bestands- und Analyseergebnisse in aussagekräftigen Karten im Maßstab 1:1.000 und Text.\
3.2 Nutzungsbedarfe und -potenziale\
Aus der Bestandsaufnahme und -analyse heraus sollen im nächsten Schritt die aktuellen und zukünftigen Nutzungsbedarfe abgeleitet sowie mögliche Nachverdichtungs- und Neustrukturierungspotenziale im Gebiet herausgearbeitet werden. Folgende Leistungen sind zu erbringen:\
Ableitung und Darstellung vorhandener und zu erwartender Bedarfe an Flächen, Gebäuden, Nutzungen, Erschließungssituationen, Freiräumen, öffentlichem Raum, Versorgung, städtebaulichen Qualitäten,\
Herausarbeitung und Darstellung von untergenutzten Flächen, Brachflächen, Baulücken, Möglichkeiten zu Nutzungserweiterungen und Nutzungsreserven,\
Ermittlung von Potenzialen zur Erhöhung von Flächeneffizienz und –effektivität,\
Gegenüberstellung und Bewertung der Nutzungsbedarfe und Nachverdichtungspotenziale / Neustrukturierungsmöglichkeiten,\
Berücksichtigung laufender Projektentwicklungen und Vorhaben mit Blick auf mögliche Auswirkungen auf den Gebietscharakter,\
Eruierung möglicher Nutzungskonflikte und –synergien,\
Textliche und kartografische Darstellung der Nachverdichtungs- und Neustrukturierungspotenziale.\
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3.3. Entwicklung Bahnhofsvorplatz\
Der S-Bahnhof Landsberger Allee besitzt eine hohe Bedeutung für die verkehrliche Erschließung des Gewerbegebiets über den ÖPNV. Für den Bahnhofsvorplatz besteht derzeit Bedarf an einer städtebaulichen Neugestaltung und Optimierung. Durch laufende und geplante Projektentwicklungen ergibt sich hier perspektivisch eine veränderte Ausgangsituation. Folgende Leistungen werden hier erwartet:\
Anregungen zur Anbindung des Bahnhofsvorplatzes in Verlängerung der Syringenwegs,\
Analyse der Flächenbedarfe des Platzes für die künftigen Anforderungen im Zusammenhang mit der baulichen Entwicklung der Brachflächen unter Berücksichtigung einer Grünverbindung entlang des Syringenwegs,\
erste Ideen zur konzeptionellen Entwicklung des Bahnhofsvorplatzes unter Berücksichtigung der gewerblichen Weiterentwicklung des Gebiets und der laufenden Projektentwicklungen am Platz.\
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3.4 Entwicklungsziele für das Gewerbegebiet Storkower Straße\
Auf Basis der Bestands- und Bedarfsermittlung sollen Entwicklungsziele für das Gewerbegebiet Storkower Straße hergeleitet und formuliert werden, die den strategischen Überbau für die zukünftige Gebietsentwicklung setzen sollen. Folgende Leistungen sind damit verbunden:\
Formulierung eines strategischen Rahmens (Leitbild) für die zukünftige Gewerbegebietsentwicklung,\
Ableitung strategischer Entwicklungsziele,\
Textliche und grafische Darstellung der Entwicklungsziele.\
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3.5 Nutzungsvarianten\
Auf Basis der Entwicklungsziele sind Nutzungskonzepte unter Einbeziehung der ermittelten Nachverdichtungs- und Neustrukturierungspotenziale in mehreren Varianten zu erarbeiten. Folgende Leistungen sind zu erbringen:\
Darstellung der Flächenaufteilung und Nutzungen, Verdichtungsmöglichkeiten und städtebauliche Gestaltung und Aufwertung,\
Darstellung von Möglichkeiten zur Erhöhung von Flächeneffizienz und –auslastung,\
Kreative und innovative Vorschläge zu Nachverdichtungsmöglichkeiten, Nutzungsweisen und Verkehrslösungen,\
Darstellung der damit verbundenen notwendigen technischen und verkehrlichen Erschließungsanlagen,\
Bewertung der Zusammenführung der nördlichen und südlichen inneren Erschließungssysteme, östlich der Storkower Straße,\
Verknüpfungsmöglichkeiten mit angrenzenden Bereichen,\
Zusammenfassung und Bewertung der Vor- und Nachteile der jeweiligen Varianten.\
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3.6 Vorzugsvariante und Ableitung von Empfehlungen\
Aus den erarbeiteten Varianten wird in Abstimmung mit den zuständigen bezirklichen Fachverwaltungen (Wirtschaftsförderung, Stadtplanungsamt, Umwelt- und Naturschutzamt, Straßen- und Grünflächenamt) eine Vorzugsvariante vereinbart, die im Weiteren mit Handlungsempfehlungen untersetzt werden soll. Hierbei sind Perspektiven aufzuzeigen\
sowie Maßnahmen zu benennen, die zur Umsetzung der Vorzugsvariante notwendig sind und als Grundlage für die Aufstellung des Bebauungsplans zur nachhaltigen und städtebaulichen Aufwertung des Gewerbestandortes dienen sollen. Folgende Leistungen sind zu erbringen:\
Ableitung und Begründung einer Vorzugsvariante,\
Ausarbeitung der Vorzugsvariante mit Benennung von Empfehlungen:\
o zur Verbesserung der städtebaulichen Strukturen, Aufteilung der Flächen und möglichen Nutzungen,\
o zu konkreten Nachverdichtungs-, Aufwertungs-, Neustrukturierungsmaßnahmen,\
o zur Verknüpfung mit den umliegenden Bereichen\
o zu zeitlichen Abfolgen der Maßnahmen,\
o zu möglichen Planerfordernissen sowie zum Aufstellungsverfahren des Bebauungsplans,\
o zu Umsetzungserfordernissen und Verantwortlichkeiten.\
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3.7 Betrachtung möglicher Anknüpfungspunkte mit der Kniprodestraße 60 und 62\
Bedingt durch die integrierte innerstädtische Lage des Gewerbegebiets Storkower Straße und die engen stadträumlichen und strukturellen Verflechtungen sind die Beziehungen und Anknüpfungspunkte zu den angrenzenden Bereichen mit zu beachten. Besondere Berücksichtigung gilt dabei der vorgesehenen Gewerbehofentwicklung am Standort Kniprodestraße 60 und 62. Folgende Leistungen sind hier zu erbringen:\
Analyse möglicher Wechselwirkungen/Synergien zwischen der Storkower Straße und der geplanten Gewerbehofentwicklung am nahegelegenen Standort Kniprodestaße,\
Bewertung des Standorts Kniprodestraße als möglichem temporären Flächenpool für Unternehmen aus der Storkower Straße, die durch Umstrukturierungsmaßnahmen zeitweise verlagert werden müssen,\
Überschlägige Quantifizierung möglicher Flächenbedarfe aus dem Gebiet Storkower Straße für den Standort Kniprodestraße.\
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3.8 Abstimmung und Beteiligung\
Während der Projektbearbeitung ist eine enge Abstimmung mit der Wirtschaftsförderung Pankow als federführende Projektverantwortliche sowie dem Fachbereich Stadtplanung erforderlich. Darüber hinaus ist die bedarfsbezogene Durchführung von Abstimmungsgesprächen mit Vertretern aus weiteren Fachbereichen einzukalkulieren, die den gesamten Prozess begleiten und unterstützen. Damit wird eine enge Zusammenarbeit\
mit den zuständigen Fachbereichen im Bezirk Pankow sichergestellt. Darüber hinaus sind während der Erarbeitung wesentliche Zielgruppen im Gebiet (Unternehmen, Eigentümer etc.) zielorientiert einzubeziehen. Im Angebot sind geeignete Abstimmungs- und Beteiligungsformate (bspw. Expertengespräche, Unternehmensbefragung, Workshops) darzustellen und zu beschreiben. Folgende Leistungen sind zu erbringen:\
Laufende Abstimmung mit dem Auftraggeber (Wirtschaftsförderung Pankow) sowie dem Koordinierungskreis GRW-Regionalbudget,\
Vorbereitung, Durchführung und Auswertung von weiteren Abstimmungsgesprächen mit weiteren Fachbereichen des Bezirksamtes (u.a. Stadtplanung),\
Kontaktaufnahme, Einbindung und Gesprächsführung mit Unternehmen, Eigentümern, Projektentwicklern.
